До значения, когда живя в съёмной квартире можно копить деньги на покупку своего жилья, и это будет немного выгоднее, чем покупать квартиру в кредит.
Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём. По сведениям из интернета «только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир, это около 20% от всего объема жилого фонда. Однако по этому показателю Москва серьезно отстает от столиц развитых стран. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах. В Америке треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке - 70%.» При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.
В сентябре 2012 года Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России. «Развивать рынок арендного жилья предлагается с использованием механизма частно-государственного партнерства. Выглядело бы это так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда. Возможно, эти предложения и лягут в основу поправок, которые Минрегион предложит для утверждения.»
Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец. Дело в том, что инвестор будет брать деньги в кредит у банков, из-за чего съём квартиры будет сравним с ценой выплаты кредита по ипотеке. Если инвестор найдёт деньги минуя банки, то всё равно захочет получить прибыль превышающую инфляцию или достичь окупаемости вложений в течении 8-15 лет. Либо инвестор будет просить при использовании механизма частно-государственного партнерства, компенсировать, за счёт муниципального бюджета, часть расходов по взятому кредиту на строительство арендного жилья.
Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам. Но…, не выгодный инвесторам, из-за очень низкой окупаемость 50-75 лет, и сворачивания коммерческого рынка арендного жилья. Не выгодный правительству, на начальном этапе потребуются большие средства из бюджета, и медленного темпа ввода нового арендного жилья.
Рассмотрим следующий пример. Допустим государство (через госкомпанию, госкорпорацию) построило 2000 квартир (первой очереди) для сдачи их в коммерческий наём гражданам. Полученные деньги с квартиросъёмщиков госкомпания использует только для последующего строительства нового жилья для сдачи в наём. Если 2000 квартиросъёмщиков будут платить за съём государственного жилья по 7 тыс.руб в месяц, то за год они заплатят 168 млн.руб. (2000*7000*12=168 млн.) Данной суммы хватит, чтобы построить многоэтажный дом на 84 квартиры средней стоимостью в 2 млн. руб (168/2=84). 84 квартир это 4,2% от 2000 квартиросъёмщиков 100/4,2=24 года необходимо чтобы обеспечить ещё 2000 квартиросъёмщиков жильём стоимостью в 2 млн.руб. То есть, по грубым расчётам, за 24 года вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 2000 квартир второй очереди для квартиросъёмщиков. А ещё через 24 года будет достигнута «прибыль» в 100%, сдачей в эксплуатацию ещё 2000 квартир третьей очереди, плюс дополнительно 2000 квартир за счёт квартиросъёмщиков второй очереди. В последующие 24 года можно возместить государству построенные авансом 2000 квартир, за счёт продажи построенных 2000 квартир.
Данный пример показывает, что теоретически возможно строить квартиры, только за счёт платы с квартиросъёмщиков, минуя грабительские банковские кредиты. Если только на начальном этапе государство за счёт бюджетных средств построит определённое количество арендуемого жилья. Для строительства 2000 квартир по 2 млн.руб. необходимо 4 млрд. руб. Для строительства 200 тыс.квартир по 2 млн.руб. необходимо 400 млрд. руб. Можно сравнить с расходами на проведение саммита АТЭС во Владивостоке, они составили около 680 млрд. руб. (большая часть этих средств пошла на модернизацию столицы Дальнего Востока и региона в целом).
На первый взгляд аренда жилья за 25 лет, выйдет в 2 раза дешевле, чем ипотека, но, к сожалению есть недостаток. Если при ипотеке, в течении всего периода, размер выплаты кредита будет одинаковый (к примеру 14 тыс.руб в месяц), и к концу срока, нагрузка на семейный бюджет уменьшится вместе с инфляцией в 2-3 раза. То, для квартиросъёмщиков, нагрузка на семейный бюджет останется постоянной на весь период, цена аренды жилья будет каждый год расти вместе с инфляцией (вместе с увеличением стоимости жилья), и к концу срока в 25 лет может вырасти с 7 тыс.руб до 20 тыс. руб. Помимо этого, надо ещё копить деньги на покупку своего жилья.
Ежемесячная плата 7 тыс.руб в месяц, это 0,35% (4,2/12=0,35) от стоимости квартиры в 2 млн.руб. Но рыночная стоимость жилья может быть значительно больше, к примеру, в Москве стоимость однокомнатной квартиры достигает 6 млн.руб, из-за чего ежемесячная плата за съём увеличится в трое, до 21 тыс.руб. И на оборот, в небольших (провинциальных) городах стоимость в новостройке однокомнатной квартиры в районе 1 млн.руб, плата за съём квартиры составит 3,5 тыс.руб.
Стоимость съёма жилья ещё можно и нужно уменьшить. Несмотря на то, что это снизит ежегодный рост строительства нового жилья, зато взамен получим очень важный эффект. А именно, живя в съёмной квартире можно копить деньги на покупку своего жилья, и это будет немного выгоднее, чем покупать квартиру в кредит. Теперь по порядку. Допустим размер ежемесячной ставки за съём жилья установить на уровне 0,25% от рыночной стоимости нового жилья. Тогда плата за съём жилья будет 5 тыс.руб в месяц для квартиры стоимостью в 2 млн.руб. (Для московской квартиры стоимостью в 6 млн.руб, плата за съём жилья составит 15 тыс.руб в месяц. Для провинциальной квартиры стоимостью в 1 млн.руб, плата за съём жилья составит 2,5 тыс.руб в месяц.) 2000 квартиросъёмщиков уплачивая по 5 тыс.руб в месяц за съём жилья за год заплатят 120 млн.руб. (2000*5000*12=120 млн.). Данной суммы хватит, чтобы построить многоэтажный дом на 60 квартир средней стоимостью в 2 млн.руб (120/2=60). 60 квартир от 2000 квартиросъёмщиков, это 3% . Потребуется 33 года чтобы обеспечить ещё 2000 квартиросъёмщиков в жильём стоимостью в 2 млн.руб., то есть вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) ещё 2000 квартир второй очереди для квартиросъёмщиков, и лишь через 66 лет принесут 100% «прибыль», сдачей в эксплуатацию ещё 2000 квартир третьей очереди.
Допустим квартиросъёмщик, решил накопить деньги на покупку собственной квартиры, путём ежемесячного взноса в 7000 руб в банк под проценты. Если принять условие, что ежегодный рост заработной квартиросъёмщика, позволяет ему ежегодно немного (на уровне инфляции) увеличивать размер ежемесячного взноса в банк, также проценты по его вкладу превышают инфляцию (или сравнимы с ней), плюс ежегодная пролонгация суммы вклада банком (выплата процентов причисляется к сумме вклада), позволяет дополнительно увеличить сумму размера вклада. В итоге, ежегодный прирост вклада, равен ежегодному росту рыночной стоимости жилья, что позволяет для удобства вычисления, не учитывать в расчёте инфляцию (рост стоимости жилья). Итак, чтобы накопить квартиросъемщику на квартиру стоимостью 2 млн.руб. необходимо 24 года (7000*12*24=2 016 000 руб). При этом, ежемесячная нагрузка на семейный бюджет составит 12 тыс. руб (суммируем съем и взнос, 5000+7000=12 000).
Если купить квартиру стоимостью в 2 млн.руб. в кредит на 25 лет под 9,4%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет), составит 16 784 руб. (расчёты проводил с помощь калькулятора аннуитетных кредитов). При этом кредиты со ставкой ниже 10%, предоставляются только в рамках отдельных Программ и Соглашений о сотрудничестве Банка с субъектами РФ и муниципальными образованиями. В основном банки (к примеру, Сбербанк) предоставляют кредиты на приобретение жилья по ставке 13-15% годовых (при первоначальном взносе от 15% до 30%). Из-за чего размер ежемесячного платежа банку увеличивается до 24 тыс.руб. (расчёты проведены на сайте Сбербанка)
Выходит, что в начале (первые 5-8 лет) откладывания денег на покупку собственной квартиры, нагрузка на семейный бюджет будет меньше чем при выплате кредита. Правда, впоследствии из-за инфляции нагрузка сравняется, а затем нагрузка для семейного бюджета при выплате кредита уменьшится, по сравнению с откладыванием денег.
Вывод, в России нужно арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже, от её стоимости. Чтобы живя в съёмной квартире можно было копить деньги на покупку своего жилья, и это будет выгоднее, чем покупать квартиру в кредит. При сохранении окупаемости возводимого жилья для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.
03:37 17.02.2013
"Рассуждения ни о чём" - ибо в статье НЕ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ никакого "личного потребления" у получателя арендной платы... грубо говоря: в рассматриваемой автором ситуации при расчётах с жильцами - НИКТО ДЕНЬГИ КВАРТИРОСЪЁМЩИКОВ НЕ ВОРУЕТ! Чем-то напоминает "рассуждения о рынке" конца 1980-х годов: "все будут работать - и получать столько, сколько заработают!"... подразумевалось - "без расходов на содержание госаппарата". В реальности же - МОМЕНТАЛЬНО выяснилось: расходы на содержание воров и бандитов - оказались НАМНОГО ВЫШЕ. Sorry - ничего личного...
04:27 17.02.2013
souser писал(а) в ответ на :
> "Рассуждения ни о чём" - ибо в статье НЕ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ никакого "личного потребления" у получателя арендной платы... грубо говоря: в рассматриваемой автором ситуации при расчётах с жильцами - НИКТО ДЕНЬГИ КВАРТИРОСЪЁМЩИКОВ НЕ ВОРУЕТ! > Чем-то напоминает "рассуждения о рынке" конца 1980-х годов: "все будут работать - и получать столько, сколько заработают!"... подразумевалось - "без расходов на содержание госаппарата". В реальности же - МОМЕНТАЛЬНО выяснилось: расходы на содержание воров и бандитов - оказались НАМНОГО ВЫШЕ. > Sorry - ничего личного...
+++1
когда начинали стоить олимпийские объекты в сочи жильё было 300 руб сутки сейчас они в ужасе говорят о 3000 рублей по их подсчётам когда состоится олимпиада, жильё будет стоить 3000 руб сутки
угадай с трёх раз почему стоимость олимпиады выросла в 8 раз???
08:42 17.02.2013
Чего тут "угадывать" - аппетит приходит во время еды... а глаза - они завсегда больше желудка.
08:54 17.02.2013
Олег писал(а) в ответ на :
>Олег
цены на жильё не адекватные, потому что люди не адекватные
вам же прямым текстом говорю -> зарплата в россии 5 миллионов -> так заявил путин, когда медведева ещё не было в проекте
тя килеры отстрелят чтоб ты людям жить не мешал квартира возле кремля стоит 10 миллиардов, а ты им всё испортить хочешь
12:38 16.03.2013
10:12 22.03.2013
Всё проще. Нужно развивать имеющиеся программы - "молодая семья", выдача квартир военнослужащим, врачам, учителям, инвалидам, мчс-никам и пр.
Тогда вё будет ок.
18:56 22.03.2013
нужно поднять налог на арендодателей до 80% от получаемого дохода, сделав таким образом арендный бизнес нерентабельным, как следствие на рынок хлынет поток квартир, цена упадёт и будет всем счастье.(всё самое сложное на самом деле просто).
00:31 23.03.2013
Т-34 писал(а) в ответ на :
> нужно поднять налог на арендодателей до 80% от получаемого дохода, сделав таким образом арендный бизнес нерентабельным, как следствие на рынок хлынет поток квартир, цена упадёт и будет всем счастье.(всё самое сложное на самом деле просто).
Или наоборот, отменить налоги со сдаваемого в аренду жилья. Оно уже один раз куплено владельцем со своего дохода, за который налоги уже уплачены.
Аренда станет дешевле, кол-во покупателей квартир уменьшится, рынок недвижимости просядет. И будет всем счастье.
09:19 23.03.2013
налоги со сдаваемого жилья и так никто практически не платит - а вот ведут образ жизни трутня оооочень многие, нет стимула работать - а зачем, если папа с мамой *получили* в своё время квартиры. Проблему нехватки кв. метров может решить только абсолютно *неадекватный* налог на *лишние* метры. По сути я говорю об экспроприации, но *рыночными* методами. Тоже самое, и даже в большей степени касается недвижимости коммерческой - например в москве уже сформировался класс рантье, практически паразитирующих бандитов, которым наплевать на текущую ситуацию - плати бабки или сдохни. Я говорю как человек имеющий опыт (большой) взаимодействия с вурдалаками.
05:00 24.03.2013
Цены на жилье очень даже адекватные, поскольку в Москву едут и едут...спрос в разы превышает предложение...
