01 июля 19 года-последний день старой формы долевого строительства. Обсуждаем выгоды и проблемы для среднего россиянина новой проектной формы финансирования
Sable51
27 280 14:59 26.06.2019
С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов.
С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3−5 лет?
Что такое проектное финансирование Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.
Сделка будет выглядеть следующим образом: Покупатель вкладывает средства в строительство жилья. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.
Как сильно поднимутся цены в новостройках Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.
С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10−10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.
Преимущества и недостатки проектного финансирования Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3−5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.
Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2−3 года производственного цикла «съедает» инфляция.
Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.
Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.
Все детали в статье
Вопросы для обсуждения У кого-нибудь есть положительный опыт покупки недвижимости по старому ДДУ? Какие положительные стороны нового проектного финансирования видят форумчане?
По фактам в Мск и Области идет сильнейший передел рынка недвиги и куча застройщиков просто уходят с рынка.
Вот взгляд на ситуацию в Воронеже на конец 18 года
> С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. > > > > > > С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3−5 лет? > > Что такое проектное финансирование > Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк. > > Сделка будет выглядеть следующим образом: > Покупатель вкладывает средства в строительство жилья. > Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете. > Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство. > После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя. > > Как сильно поднимутся цены в новостройках > Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга. > > С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10−10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену. > > Преимущества и недостатки проектного финансирования > Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3−5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы. > > Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2−3 года производственного цикла «съедает» инфляция. > > Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя. > > Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей. > > > Все детали в статье > > > Вопросы для обсуждения > У кого-нибудь есть положительный опыт покупки недвижимости по старому ДДУ? > Какие положительные стороны нового проектного финансирования видят форумчане? > > По фактам в Мск и Области идет сильнейший передел рынка недвиги и куча застройщиков просто уходят с рынка.
> > Вот взгляд на ситуацию в Воронеже на конец 18 года >
это называется — ТЫК МЫК и некуда. а вот мошеникам новый профиль, главное бабло с заказчика взять, а там или застройщик или банк сдуются, а отдуваться станет казна, обратно же если будут в то время деньги в казне. а то получится так- приходите завтра.
17:07 26.06.2019
Sable51 (Sable51) писал (а) в ответ на :
> Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование
проблема в том, что российские граждане до таких инвестиций не доросли — их правовая культура на нуле, они никогда не проверяют во что они инвестируют и кому отдают деньги, они дикие, не понимают, что такое риск и плата за риск, "инвестируют" последнее, а после неудачной инвестиции встают на колени и просят помощи у Путина, им такие игрушки давать нельзя
17:48 26.06.2019
Столько строек стоит по москве и подмосковью недостроенных, рушится. А ведь это все средства народные, это все нндополучены налоги
17:49 26.06.2019
nikolayvertelov (nikolayvertelov) писал (а) в ответ на :
> А ведь это все средства народные
объясни
18:13 26.06.2019
Румпель Штильцхен (Блюмкин) писал (а) в ответ на :
> объясни
все вокруг колхозн народное, все вокруг мое
21:57 26.06.2019
oldden (oldden) писал (а) в ответ на :
> Sable51 (Sable51) писал (а) в ответ на сообщение:
>> Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование
>проблема в том, что российские граждане до таких инвестиций не доросли — их правовая культура на нуле, они никогда не проверяют во что они инвестируют и кому отдают деньги, они дикие, не понимают, что такое риск и плата за риск, «инвестируют» последнее, а после неудачной инвестиции встают на колени и просят помощи у Путина, им такие игрушки давать нельзя
Точно! Вспоним МММ ! И понесли денежки мошеннику
22:01 26.06.2019
22:01 26.06.2019
oldden (oldden) писал (а) в ответ на :
> > Sable51 (Sable51) писал (а) в ответ на сообщение:
>> Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование
>проблема в том, что российские граждане до таких инвестиций не доросли — их правовая культура на нуле, они никогда не проверяют во что они инвестируют и кому отдают деньги, они дикие, не понимают, что такое риск и плата за риск, «инвестируют» последнее, а после неудачной инвестиции встают на колени и просят помощи у Путина, им такие игрушки давать нельзя
Ну теоретически как раз все эти промежуточные счета предназначены для уменьшения рисков
22:02 26.06.2019
nikolayvertelov (nikolayvertelov) писал (а) в ответ на :
> Столько строек стоит по москве и подмосковью недостроенных, рушится. А ведь это все средства народные, это все нндополучены налоги
Я вижу везде краны Значит строят
22:08 26.06.2019
Всегда считал желающих купить квартиру в котловане рискованными ребятами. Равноценно как положить свои деньги в банк у которого нет страхования вкладов.
22:08 26.06.2019
nikolayvertelov (nikolayvertelov) писал (а) в ответ на :
> > Столько строек стоит по москве и подмосковью недостроенных, рушится. А ведь это все средства народные, это все нндополучены налоги
Это как раз те самые застройщики, которые использовали средства дольщиков и лопнули типа су155
22:13 26.06.2019
Sable51 (Sable51) писал (а) в ответ на :
> Ну теоретически как раз все эти промежуточные счета предназначены для уменьшения рисков
ну конечно, они их просто механически обнуляют — деньги на эскроу, трогать их до выполнения обязательств нельзя, финансировать ими строительство нельзя…
22:13 26.06.2019
Ватман (Ватман) писал (а) в ответ на :
> > Всегда считал желающих купить квартиру в котловане рискованными ребятами. Равноценно как положить свои деньги в банк у которого нет страхования вкладов.
Все правильно с важной оговоркой. При долевом участии с котлована цена ниже, чем при кредитовании банком. Там в статье описано, что цены поползут вверх на квартиры. И при долевом участии человек получал квартиру в собственность., а теперь цена полезет вверх и нужно будет влезать в долги.
